اصطلاحاتی همچون تفکیک، افراز، تقسیم، مال مشاع و … در قانون ثبت و قانون مدنی کاربرد دارد. عده ای تصور می کنند تفاوتی بین تفکیک و افراز وجود ندارد در حالیکه اینطور نیست. در ادامه با آی آر میکس همراه باشید تا تفاوت تفکیک و افراز ملک با املاک مشاعی را با شما در میان گذاریم.

تفاوت تفکیک و افراز ملک مشاعی و غیر مشاعی چیست؟

What’s the Difference Between Separation and Division of Property

به طور کلی تفکیک شامل اموال غیرمشاعی و مشاعی می شود و در صورتیکه مال مشاع باشد پس از قطعه قطعه شدن، سهم هر فرد در قطعه های جدید هم ثبت خواهد شد. اما افراز خارج کردن سهم مشاعی و دادن آن به مالک است. افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی جدا است که در ادامه با جزئیات بیشتر به توضیح آن خواهیم پرداخت.

معنی تفکیک و افراز چیست؟

-معنی تفکیک: تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و در اصطلاح حقوقی تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است. به عنوان مثال زمینی با متراژ ۵۰۰۰ متر که مالک یا مالکین آن را به قطعات ۵۰۰ متری تقسیم کنند.

-معنی افراز: افراز در اصطلاح ثبتی و قضایی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. در صورت داشتن ملک غیرقابل افراز نیازی به طی کردن مراحل ذکر شده نیست.

تقسیم بندی افراز به چه شکل است؟!

افراز را به دو نوع تقسیم کرده اند: ۱- افراز اجباری، یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا به دستور اداره ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند.

۲- افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می دهند. به عنوان مثال: در افراز آپارتمان یا زمین، فرد الف ۲ دانگ و فرد ب ۴ دانگ از یک زمین را در مالکیت خود دارند. حال اگر فرد الف تصمیم بگیرد که ۲ دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم وی از حالت اشاعه خارج شود به این عمل افراز می گویند؛ که فرد باید مراحل افراز زمین را به صورت قانونی پیگیری نماید. نکته مهم این است که در عمل افراز، تمامی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان مراحل افراز زمین و عملیات اجرایی آن قرار گیرند.

گواهی عدم افراز چیست؟

برای دانستن اینکه گواهی عدم افراز چیست و برای گرفتن آن چه مراحلی را باید طی نمود باید گفت که در خصوص افراز آپارتمان به دلیل اینکه عدم افراز آن مسلم و محرز است، در اکثر موارد نقشه بردار بدون مراجعه به محل ملک و دعوت از طرفین با توجه به وضعیت پرونده و مشخصات ملک، آپارتمان مذکور را غیر قابل افراز تشخیص و بر اساس ماده ۵ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ غیر قابل افراز بودن ملک را اعلام می نماید.

-معنی تقسیم: تقسیم شامل تفکیک، افراز و غیر آن است. به عنوان مثال مال و اموالی که متوفی از خود باقی گذاشته و بین ورثه تقسیم می شود شامل اموال منقول و غیر منقول است. در این موارد اصطلاح “تقسیم ترکه” به کار برده می شود نه اصطلاحاتی همچون تفکیک و افراز و اینچنین تفاوت تفکیک و افراز و تقسیم را بیان کرده و از هر اصطلاحی در سر جای خود استفاده می کنیم. در واقع تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند اما تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی شود و رابطه بین آنها عموم و خصوص مطلق است.

تفاوت تفکیک و افراز ملک چیست؟

از جمله مهم ترین و اصلی ترین تفاوت هایی که می توان برای تفکیک و افراز ملک برشمرد عبارت است از:

۱-در صورتیکه ملک مشاعی و مشترک تفکیک شود، حالت مشاع و اشتراکی آن از بین نمی رود. به این معنا که پس از تفکیک، شرکا یا مالکین در هر قطعه از زمین به نسبت سهم خود مالکیت دارند. اما در مبحث افراز سهم شریک مشخص گردیده و از آن حالت اشتراک و مشاعی خارج می شود.

۲-در مبحث تفکیک لزومی ندارد ملک غیر منقول مشاع باشد. به این معنی که وقتی یک نفر مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک یا تقسیم نماید. همانطور که اگر چندین نفر هم مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود و افراز ملک مشاعی نیز به آن گفته می شود.

۳-در افراز، ملک بر اساس سهم شرکا تقسیم می شود. به عنوان مثال اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به نحوی که یکی از آنها ۲ دانگ و دیگری ۴ دانگ آن را مالک باشد، در زمان افراز، آن زمین به دو قسمت مساوی تقسیم نخواهد شد بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری است تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاع تفکیک گردد، تفکیک بر اساس میزان مالکیت نخواهد بود بلکه به ترتیبی که فروش قطعات آسان تر باشد انجام می شود.

۴-یکی دیگر از عوامل تفاوت تفکیک و افراز این است که در افراز سهم شریک متقاضی باید مشخص و جدا شود. از این رو ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز اختلاف حاصل شود بنابراین تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است. اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاع را ندارد، هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

تفاوت افراز و تفکیک در املاک مشاعی:

۱-از جمله تفاوت تفکیک و افراز در املاک مشاعی می توان به موارد زیر اشاره نمود که در افراز رای صادر می شود اما در تفکیک صورت جلسه تفکیکی.

۲-تفکیک در اداره ثبت اسناد انجام می گیرد؛ اما افراز هم در دادگاه و هم در اداره ثبت.

۳-از جمله تفاوت تفکیک و افراز در این است که در تفکیک سهم تمامی افراد جدا یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می شود. اما در افراز تنها سهم خواهان جدا شده و مابقی ملک مشاع باقی می ماند.

۴-در تفکیک، مسامحه و در افراز، اجبار حاکم است.

۵-تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک است.

۶-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آن افراد اختصاص می یابد.

۷-از جمله تفاوت تفکیک و افراز که بسیار هم قابل توجه است در تفکیک،حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است. اما در افراز باید حالت اشاعه، یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.

۸-از جمله مواردی که باید در تفاوت تفکیک و افراز به آن توجه نمود سن مالک یا مالکان است که دخالتی در امر تفکیک ندارد.

توصیه می شود در پایان این مطلب، نگاهی هم به نحوه نوشتن متن پشت نویسی تمدید اجاره نامه و قانون و نحوه محاسبه شارژ آپارتمان بیاندازید.

نظرات و پیشنهادات شما؟

امروز در آی آر میکس تفاوت تفکیک و افراز ملک با املاک مشاعی را با شما در میان گذاشتیم. اگر در این زمینه انتقاد یا پیشنهادی دارید آن را در بخش دیدگاه ها با ما در میان بگذارید.